Koszty „okołokredytowe”

Kredyt hipoteczny, czyli za co faktycznie płacimy?

 Najczęściej przy wyborze oferty kredytowej Klienci sugerują się wyłącznie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat, natomiast w rzeczywistości około 15-20% kwoty stanowią tzw. koszty okołokredytowe. Praktyka pokazuje, iż często mamy do czynienia z poniesieniem wydatku przed otrzymaniem pieniędzy z banku.
 Warto zaznaczyć, że koszty okołokredytowe pomijane są w ofertach i reklamach banków jak również współpracujących z nimi pośredników finansowych. Aby uniknąć niespodziewanych sytuacji, przed podjęciem decyzji złożenia Wniosku kredytowego należy zasięgać informacji na temat opłat dodatkowych, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas trwania kredytu.

Koszty około kredytowe dzielimy na koszty bankowe oraz pozabankowe. Do opłat pozabankowych zaliczamy m.in.:

 –      podatek od czynności cywilno-prawnych;
 –      koszty ustanowienia hipoteki;
 –      taksy notarialne;
 –      prowizje dla agencji nieruchomości.
 Podczas podpisywania umowy u notariusza powstaje zobowiązanie podatkowe, czyli zobowiązanie uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Płatnikiem jest notariusz który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Należy jednak pamiętać, że notariusz pobierze dodatkowo za swoją usługę taksę notarialną w wysokości 2-3 tys. zł przy wartości nieruchomości do 400 tys.

Koszt ustanowienia hipoteki. I tak wyróżniamy hipotekę zwykłą, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie obliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz jeśli wystąpią – koszty egzekucji. Koszt egzekucji wynosi 0,1% wartości zabezpieczenia. Z kolei hipoteka kaucyjna określa górną granicę zobowiązania, jaka może być wynikiem zawartej umowy kredytu hipotecznego. Hipoteka kaucyjna jest ustanawiana w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie jest znana wartość nieruchomości. Przykładem takiej sytuacji jest m.in. hipoteka zabezpieczająca kredyt w walucie obcej (np. CHF), gdyż przyszły kurs waluty nie jest znany. Hipoteka kaucyjna to również zabezpieczenie dla banku przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami. W tym przypadku bank ustanawia odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł.

Hipotekę można ustanowić będąc właścicielem danej nieruchomości dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. Aby to zrobić trzeba złożyć wraz z umową kredytową wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł od ustanowienia jednej hipoteki. Można też zlecić tę czynność notariuszowi, jednak koszty są stosunkowo wyższe. Jednak  należy wiedzieć, że do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki najczęściej wymagają dodatkowego zabezpieczenia!

Biorąc pod uwagę dodatkowe koszty należy mieć na uwadze prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości średnio 2-3% wartości nieruchomości, opłaty za wyciągi z ksiąg wieczystych i odpisy aktów notarialnych. Planując zakup nieruchomości zawsze należy brać pod uwagę ww. koszty, gdyż niejednokrotnie nie są one brane pod uwagę przez Klientów. Może to być problematyczne w przypadku osób nieposiadających żadnych oszczędności. Wybierając ofertę banku należy brać pod uwagę możliwość włączenia kosztów około kredytowych do kwoty kredytu
Ważnym kosztem około kredytowym bezpośrednio związanym z oprocentowaniem są prowizje i opłaty bankowe. To właśnie prowizje i opłaty bankowe w znaczny sposób wpływają na koszt kredytu, co sprawia, że powinniśmy brać je szczególnie „pod lupę”.

Prowizje bankowe są zróżnicowane a ich wysokość może ulec zmianie w trakcie trwania umowy. Każdy bank czy instytucja finansująca posługuje się własną Tabelą opłata i prowizji. Z reguły jest ona przekazywana jako załącznik do umowy kredytowej.

Kosztem, który musimy ponieść przed uzyskaniem kredytu jest promesa bankowa, czyli zgoda banku na uzyskanie kredytu w określonej wysokości. Promesa kredytowa ma istotne znaczenie przy inwestycjach, gdzie wymagane jest zabezpieczenie w postaci środków finansowych. Strony umowy mają wówczas pewność finansową. Bank udzielający promesy kredytowej określa kwotę, jaką Wnioskodawca może uzyskać. Promesa bankowa kosztuje nawet od 400 do 1000 złotych.

Najczęściej banki wymagają zabezpieczenia kredytu an którym będzie ustanowiona hipoteka. W tym celu bank odpłatnie lub nieodpłatnie wycenia nieruchomość. Koszt rzeczoznawcy związany jest z dodatkową opłatą, która wynosi od 0 do 600 złotych.

Banki udzielające kredyty hipoteczne rozpatrują wniosek kredytowy bez opłaty, jednak w przypadku udzielenia kredytu pobierana jest prowizja, która w zależności od banku może osiągnąć nawet do 5 % wartości kredytu. Często banki oferują promocje prowizyjne, aby przyciągnąć do siebie Klientów poprzez zmniejszenie bądź zniesienie opłaty prowizyjnej.

Często banki sprzedają kilka produktów stosując tzw. cross-selling. Klient oprócz kredytu hipotecznego zobowiązany jest otworzyć rachunek bankowy, kartę kredytową bądź posiadać pakiet ubezpieczeń (na życie, na utratę pracy czy nieruchomości). Czasem są to naprawdę wysokie opłaty.

W przypadku korzystania kredytu w obcej walucie należy brać pod uwagę tzw. spread walutowy. Spread walutowy to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży. W zależności od banku wartość spreadu walutowego może wynosić do 15%. Dla Klienta korzystny jest mniejszy spread walutowy.

Posiadanie ubezpieczenia na życie bądź utraty od pracy co istotne podwyższają koszt kredytu, jednak z drugiej strony dają większe zabezpieczenie klientom, jak i bankom udzielającym kredytu.

Dodatkowym ubezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, którą banki wymagają do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Jest to o tyle istotne, iż Klient który nie posiada wpisu do księgi wieczystej zobowiązany jest ponosić dodatkowe opłaty. Dzieje się  tak w przypadku, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy przez co nie może posiadać wpisu do księgi wieczystej. W tym okresie banki niekiedy stosują podwyższone oprocentowanie kredytu (czasem do 2%) lub wymagają weksla.

Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata pobierana przez bank z tytułu podwyższonego ryzyka udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki zobowiązane są do ustalania maksymalnego poziomu wskaźnika LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Po przekroczeniu ww. limitu bank pobiera opłatę od różnicy pomiędzy wkładem własnym a wymaganym wkładem własnym.

Ubezpieczenie na życie zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego, wieku Klienta oraz sumy ubezpieczenia. Niekorzystnym dla Klienta jest fakt, iż niekiedy banki narzucają wysokość składki i sumę ubezpieczenia, co niewątpliwie wpływa na realny koszt kredytu.

 Ubezpieczenia nieruchomości wymaga każdy bank. Wysokość takiego ubezpieczenia zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego z którym bank ma umowę lub z którym Klient podpisze polisę. Jej koszt waha się w przedziale 300 – 700 złotych, co stanowi około 0,01% wartości nieruchomości w skali roku.
 Często okazuje się, iż po wypłaceniu kredytu istnieje potrzeba uzyskania dodatkowych środków finansowych, m.in.: remont, wyposażenie lub dokończenie budowy nieruchomości. W tym wypadku istnieje potrzeba podwyższenia wartości istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jak prowizja od podwyższenia kredytu bądź koszt aneksu do umowy kredytowej.
 Banki pobierają także opłatę za prolongowanie kredytu, co oznacza faktyczne wydłużenie okresu spłaty. Opłata wynosi od 1-2% od całości sumy pozostającej do spłaceni

Często banki umożliwiają wcześniejszą spłatę kredytu, jednak nie zawsze jest ona opłacalna.
Banki coraz częściej umożliwiają swoim Klientom zmianę waluty kredytu w czasie trwania umowy kredytowej. Decyzja o zmianie waluty kredytu obarczona jest jednak poniesieniem dodatkowych kosztów za przewalutowanie.

Innymi opłatami, które musimy ponieść na rzecz banku w chwili obowiązywania kredytu są opłaty za:

 –    zmianę oprocentowania kredytu;
 –    sporządzenie kopii dokumentów kredytobiorcy;
 –    sporządzenie duplikatu zezwolenia na wykreślenie hipoteki;
 –    wezwanie do zapłaty;
 –    wysyłkę monitu z konta bądź wysyłkę upomnienia;
 –    pozostałe czynności związane z obsługą kredytobiorcy.
–    zmianę terminu płatności rat;
–    wydruk historii spłat rat;

Aby korzystnie wybrać ofertę banku należy starannie zapoznać się z obowiązującymi na rynku kredytowym warunkami banków. Niektóre koszty można negocjować, jednak w interesie banku nie jest o tym wspominanie. Stąd też warto być stale w kontakcie z zaufanym doradcą finansowym, który w imieniu Klienta może negocjować warunki umowy kredytowej.

Zasadą jest, iż nie można się sugerować różnego rodzaju promocjami, gdyż banki najczęściej eksponują korzystne warunki, zaś pomijają inne – mniej korzystne dla Klienta. Koszty okołokredytowe powinny być zawsze uwzględniane przed wyborem kredytu. Korzystne są zatem konsultacje z niezależnym doradcą finansowym.